Évaluation foncière

Le rôle d’évaluation est l’inventaire de toutes les propriétés résidentielles, industrielles, commerciales, institutionnelles et agricoles du territoire. Il indique la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle, c.-à.d., sa valeur d’échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s’agit du prix le plus probable que pourrait payer un acheteur pour une propriété lors d’une vente de gré à gré. Cette valeur, inscrite au rôle d’évaluation, sert de base à l’application des taxes municipales et scolaire.

Le rôle d’évaluation est révisé à tous les trois ans afin d’éliminer, autant que possible, les écarts entre la valeur marchande d’une propriété et la valeur inscrite au rôle.

L’évaluateur se base sur ce qu’était la valeur marchande de la propriété 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle, ex.: la valeur au 1er juillet 2014 pour le rôle entrant en vigueur le 1er janvier 2016. Cette valeur représente le prix le plus probable que pourrait payer un acheteur pour la propriété lors d’une vente de gré à gré normale.

Dans le domaine de l’évaluation, les trois méthodes suivantes sont reconnues pour établir la valeur réelle d’un immeuble :

1. La méthode du coût—L’évaluateur additionne la valeur du terrain au coût des constructions à neuf moins les dépréciations, par exemple l’usure du bâtiment causée par son âge.
2. La méthode de comparaison—L’évaluateur estime la valeur de la propriété en la comparant aux prix de vente de propriétés aux caractéristiques similaires.
3. La méthode du revenu—Pour des immeubles industriels, commerciaux ou à logements multiples, l’évaluateur doit tenir compte des revenus bruts potentiels de l’immeuble, moins les pertes pour mauvaises créances et pour la vacance de l’immeuble, moins les dépenses d’exploitation (taxes, assurances, entretien, etc.)

Le rôle d’évaluation foncière est un inventaire des immeubles du territoire qui indique la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle et des conditions du marché immobilier à une date donnée.

Le compte de taxes établit les revenus à percevoir sur chaque propriété en multipliant l’évaluation municipale d’une propriété par le taux de taxation municipal.

À titre d’exemple :

• Valeur foncière de la municipalité ABC telle qu’établie par le rôle d’évaluation = 25 M$
• Dépenses annuelles de la municipalité = 2 M$
• Revenus annuels de la municipalité y compris les revenus de tarification (services à tarif fixe, ex. eau, égout, matières résiduelles…) = 1,750,000$
• Somme à percevoir (taxe générale) = 250,000 $
• Taxe en $/100 $ d’évaluation = 1.00 $
  [ 250,000 / 25,000,000 x 100 ]
• Donc pour une propriété évaluée à 200,000 $ dans la municipalité ABC, la taxe générale sera de 2,000 $, ou 1 % de la valeur de la propriété telle qu’établie au rôle d’évaluation.

Un contribuable peut demander une révision de son incription au rôle d’évaluation la première année du rôle triennal, ou si des modifications à la propriété justifie une nouvelle évaluation, auquel cas, seuls les éléments qui ont changés peuvent faire l’objet d’une demande de révision.

Si vous êtes en désaccord avec l’évaluation de votre propriété, nous vous recommandons de consulter nos évaluateurs avant de déclancher une procédure formelle de révision afin d’éviter des démarches inutiles et coûteuses.

Pour entamer une procédure formelle de révision :

1. Attention aux délais—La demande de révision doit être faite avant le 1er mai de la première année du rôle triennal ou, dans le cas d’un avis de modification, dans les 60 jours suivants la réception de l’avis.
2. Remplir le formulaire pour demande de révision et le déposer en personne au service de l’évaluation de la MRC à Campbell’s Bay, ou l’envoyer par courrier recommandé à : 602, route 301, Campbell’s Bay, Québec J0X 1K0, avec votre paiement.
3. Payer le tarif exigé selon la grille tarifaire ci-dessous, soit en argent comptant, par débit intérac ou par chèque.

Le rôle de l’évaluateur dans la demande de révision :

• En premier lieu, l’évaluateur doit vérifier la demande pour le bien-fondé de la contestation. (Notez que, selon la loi, le montant de taxes à payer n’est pas un motif justifié de révision.)
• L’évaluateur doit ensuite rendre une décision au demandeur avant le 1er septembre de la première année du rôle d’évaluation, ou avant le 61e jour suivant la demande s’il s’agit d’une révision administrative à la suite de l’émission d’un avis de modification ou d’une correction d’office de l’évaluateur de la MRC.
• En cas de désaccord avec la décision de l’évaluateur, la Loi sur la fiscalité municipale permet un dernier recours au demandeur devant le Tribunal administratif du Québec.